2024-02-23 14:44:29 來源:百瑞地產(chǎn)網(wǎng)
百城庫存創(chuàng)下了歷史新高。易居研究院最新發(fā)布的《2024年1月中國百城庫存報(bào)告》顯示,1月份,百城新建商品住宅庫存規(guī)模為50255萬平方米,環(huán)比增長-0.5%,同比增長-4.2%;庫存去化周期即存銷比為22.9個(gè)月,屬于2010年有數(shù)據(jù)監(jiān)測以來的最高水平。
“春節(jié)前后各地樓市寬松政策出臺(tái)頻率高,市場預(yù)期也在積極調(diào)整。”2月22日,上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,隨著各類政策效應(yīng)的釋放,后續(xù)各城市去庫存周期都將迎來拐點(diǎn),市場將朝著企穩(wěn)向好的方向發(fā)展。
庫存去化周期刷新紀(jì)錄
1月,全國百城新建商品住宅供應(yīng)面積為1449萬平方米,成交面積為1712萬平方米,總體呈現(xiàn)供小于求態(tài)勢。
截至2024年1月底,全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模為50255萬平方米,環(huán)比增長-0.5%,同比增長-4.2%。這已是全國百城庫存規(guī)模連續(xù)12個(gè)月同比下降,意味著2023年以來庫存走勢總體以下行為主要特征。
具體到城市能級來看,截至1月底,全國百城中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3480萬、24406萬和22369萬平方米,環(huán)比增速分別為-2.5%、-0.7%和 0.0%,同比增速分別為6.0%、-6.9%和-2.5%??傮w上,一線城市供貨能力相對強(qiáng),而二三線城市偏弱。
“此類數(shù)據(jù)說明,部分城市的潛在供貨能力受制約。近期全國各地融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn)以來,商業(yè)銀行積極對接具體項(xiàng)目,客觀上有助于改善房企項(xiàng)目的資金狀況,也有助于房企供貨能力的恢復(fù)?!币拙友芯吭悍治霰硎?。
需要注意的是,1月份,全國百城庫存去化周期即存銷比為22.9個(gè)月,其屬于2010年有數(shù)據(jù)監(jiān)測以來的最高水平。其中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為16.6、19.6和30.2個(gè)月??傮w上來看,一線城市去化周期相對好,二線城市居中,而三四線城市最長。
從排序可以發(fā)現(xiàn),成都、三亞和杭州的去化速度相對較好,存銷比分別為6.4個(gè)月、7.9個(gè)月和8.1個(gè)月;而去化周期超過100個(gè)月的有兩個(gè)城市,分別是韶關(guān)141.7個(gè)月、晉江108.9個(gè)月。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨于向好態(tài)勢,購房政策效應(yīng)在逐漸釋放,房地產(chǎn)供求矛盾在逐漸化解,此類因素都將逐漸改善房地產(chǎn)的去化狀況,“春節(jié)前后各地樓市寬松政策出臺(tái)頻率高,市場預(yù)期也在積極調(diào)整,去庫存面臨更好的環(huán)境,項(xiàng)目去化將迎來拐點(diǎn),2024年房地產(chǎn)市場具有企穩(wěn)向好的發(fā)展基礎(chǔ)”。
“今明兩年樓市壓力大”
需要注意的是,各城市新房庫存量的增長不僅受整體環(huán)境影響,還與土地、人口等多方面因素相關(guān)。
一份來自同策研究院的報(bào)告顯示,2014~2023年,我國商品住宅銷售規(guī)模為132億平方米,期間,有198億平方米的土地出讓,無形中,增了66億平方米的潛在庫存。
在此基礎(chǔ)上,大量城市廣義庫存去化周期超過3年,如長春、重慶、大連、沈陽等城市廣義庫存去化周期就達(dá)6年以上,就算是在熱門的長三角熱門地區(qū),南京也需要3.4年、蘇州2.54年,主要由于南京2023年商品房成交面積下滑24%,蘇州下滑35%,但土地供給側(cè)回調(diào)力度不足,南京2023年土地建面成交規(guī)模僅下滑6.9%,蘇州僅下滑15.2%,導(dǎo)致南京、蘇州廣義消化周期出現(xiàn)了顯著上升。
此外,居民買房偏好也發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變,2023年二手、一手成交比從2022年的0.77上升至1.06,絕對值發(fā)生了實(shí)質(zhì)的逆轉(zhuǎn)。
“隨著二手房供應(yīng)上量漲價(jià)跌、需求上行政干預(yù)下的稅費(fèi)優(yōu)惠、購房人群增多等趨勢下,二手房優(yōu)勢會(huì)更加明顯,也將加速對新房市場的擠占,二手房對新房的替代效應(yīng)也會(huì)更加明顯?!蓖哐芯吭悍治霰硎荆?024-2025年全國將處于去庫存階段,樓市壓力很大。
從市場反饋來看,2024年春節(jié)期間,各地推盤力度一般,營銷力度大多延續(xù)節(jié)前沖刺水平,多地樓市表現(xiàn)較為平淡。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),春節(jié)期間一線城市日均成交面積增長108%、二線城市下滑46%、三四線城市下滑29%。
另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測,多數(shù)城市春節(jié)周(2024年2月9日~2月15日)近乎零供應(yīng),50個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)兩周(2024年2月2日~2月15日)的新增供應(yīng)量僅396.44萬平方米,同比下降11%,較2022年同期下降53%。
不過,需要指出的是,近期,多地出臺(tái)新一輪樓市政策。如海南、濟(jì)南、天津等地先后出臺(tái)公積金政策明確,調(diào)整首套住房公積金貸款最低首付至20%,二套最低首付比例30%;四川興文縣財(cái)政投3000萬元建購房專項(xiàng)基金,并支持首付緩付、月供墊付。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,春節(jié)后,居民工作、購房置業(yè)逐漸進(jìn)入正軌,隨著核心城市不斷優(yōu)化樓市政策,這部分城市市場預(yù)計(jì)將出現(xiàn)“小陽春”行情,也將對全國市場產(chǎn)生積極影響。此外,就在前兩天,5年期以上LPR大幅下調(diào),購房者置業(yè)成本下降,有望強(qiáng)化核心城市政策效果,也給樓市去庫存創(chuàng)造了更好的金融環(huán)境。